房屋实际面积比交易面积多出200余平方米

　　2007年，柳江向黄强购买了位于三亚市新风路某公馆一楼及二楼的部分房产。当时双方测定面积共计970平方米，总价款890万元。黄强同意优惠30万元，柳江支付860万元。合同约定，由黄强协助柳江办理房屋过户登记手续。2012年柳江起诉黄强，让其把房屋过户登记在自己名下。据法院审理查明，涉案房屋第一层建筑面积为228.44平方米，第二层建筑面积为979.99平方米。

　　黄强因房产面积的问题，将柳江告上法庭，请求三亚城郊法院判处柳江补交房款1548740元并支付违约金。一审法院判决，柳江应向黄强补交267000元房款。黄强不服一审判决，向三亚中院提起上诉。

　　黄强上诉称，2007年2月20日他与柳江签订《购房协议书》，将公馆一楼两个铺面及二楼除餐厅以外的部分卖给柳江。该项房屋买卖为个人所有的二手房买卖。原判决适用法律错误，该司法解释只适用于房地产开发企业的第一手房屋买卖。

　　三亚中院于2012年12月，判决确认两人签订的《购房协议书》合法有效，同时判令黄强于判决生效之日起十五日内协助将协议书中约定的房屋所有权过户至柳江名下，该判决已生效并执行完毕。

　　柳江于2014年4月29日已取得涉案房屋的《土地房屋权证》。该证载明：土地使用权面积174.43㎡，其中公用分摊面积174.43㎡；公馆102商铺（复式）建筑面积1208.43㎡，分摊公共建筑面积296.2㎡。其中，第一层套内面积221.21㎡，分摊7.23㎡，建筑面积228.44㎡；第二层套内面积697.02㎡，分摊288.97㎡，建筑面积979.99㎡。

　　《购房协议书》约定，按一楼和二楼建筑面积分别计价，购房款多退少补。据此，根据实际建筑面积计算应补价款为1548740元。本案一审判决认定“双方无多退少补的意思表示”违反常理，违背事实。

　　柳江辩称，本案事实非常清楚，主要就是如何适用法律，多出的面积是否要补交房款。柳江认为不需要补交，双方在买房的时候就已经约定好了价格是不变的。没有说根据面积的增减而变更总房款，当时的总房款是890万元，优惠了30万元，总价是固定的。不存在增加或者减少的情况。不存在补交房款的事实。一审法院判决柳江补交房款267000元，有失公平。

　　法院：购房者应补交1548740元并支付违约金

　　三亚市中级人民法院认为，黄强与柳江签订的《购房协议书》合法有效。双方应按协议内容履行合同。

　　2007年2月20日，双方签订购房协议时，并未由专业测绘机构对房屋具体面积进行测绘，而仅是对涉案房屋的建筑面积进行了预估，并对各层房屋建筑面积单价进行了约定，据此计算出最终总房款。

　　2007年11月14日，三亚合利测绘服务有限公司对涉案房屋进行测绘，发现房屋测绘后的实际面积与购房协议中自测的面积存在较大出入，黄强随即要求柳江补交购房款。柳江主张双方约定的为套内面积而非建筑面积，但并未举证证明，法院不予认可。根据现有证据及生活常识，可认定黄强在签订购房协议时对涉案房屋面积存在重大误解，又因双方合同已基本履行完毕，且柳江未主张解除合同、返还购房款，根据公平原则，柳江应按实际面积补交购房款。一审法院判决柳江补交购房款并无不妥。

　　因此，柳江应按照三亚市住房和城乡建设局确认的房屋面积支付购房款，一楼应补房款为8.44㎡×20000元/㎡=168800元，二楼应补房款为229.99㎡×6000元/㎡=1379940元，共计应补交房款为1548740元。

　　自2007年11月14日测绘报告做出后，黄强即要求柳江补交购房款，柳江此时即已知晓需补交购房款，但一直未予补交。

　　三亚中院经过审理，判决被上诉人柳江在本判决生效之日起十日内向上诉人黄强支付房款1548740元；被上诉人柳江在本判决生效之日起十日内向上诉人黄强支付逾期付款违约金（以1548740元为本金，按每日万分之五自2007年11月14日起计算至付清之日止）；驳回上诉人黄强的其他诉讼请求。（文中人物系化名）